潍坊律师李志平谈买房注意法律问题

潍坊律师李志平15954416066谈买房注意事项

1、购房者在签订购房合同前最好先了解这三个文件：
　　a.《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)
　　b.《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日修正)
　　c.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉
　　要看清开发商的两证“国有土地使用证”、“预售许可证”，其中国土使用证一定要看仔细该土地的使用年限与用地性质，预售许可证一定要注意您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。这两证最好是看到原件;　　2、签约时带上《商品房预售合同文本》或《商品房购房合同文本》(网上有)，好与开发商提供的格式合同相对照
　　3、付款方式要和开发商协商好，是分期、一次性、按揭，其中按揭的成数、年限、银行都要谈好。一旦银行不批准按揭，也要约定处理方法
　　4、交房日期以及房产证的办理日期和违约责任要谈好
　　5、商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
　　6、在购房过程中，怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于 1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。
　　7、在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

李志平律师（电话：159-544-16066）

律师个人履历

李志平律师，男，汉族，山东省潍坊市人，现就读于北京大学研究生部，中华人民共和国司法部注册律师，中华全国律师协会会员，山东省法律协会常务理事，执业于山东省优秀律师事务所，法律专业科班出身，十余年的法理研究和法律实务操作，深喑中国现行法律法规及司法解释的要旨，深切领会公、检、法、仲裁委等机关部门的工作程序和议事规则。

律师业务专长：

经手案件涉及经济纠纷、刑事辩护、公司事务（改制上市）、合同担保、人身伤害、交通事故、房产建筑、婚姻继承、知识产权、国际贸易、劳动工伤等领域，在人身伤害（交通事故）、合同、公司事务、劳动、工伤、刑事辩护这几方面案件有独特的的见解和丰富的经验，发表的评论和文章先后被各大媒体、杂志和专业书刊转载，赢得了一致好评。李志平律师率先组建了潍坊第一个人身伤害律师团和刑事辩护律师团，到目前已发展成为全省乃至全国最专业的律师团队之一。

律师业务范围：

涉及山东各县市区、吉林、北京、河北、上海、江苏、广西、天津等地。

律师业务宗旨：

始终坚持“当事人的事情就是自己的事情”的办案宗旨，对专业领域做到“精专深透”，依法诚信维护委托人的合法权益

律师业务收费：

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网络实名：潍坊律师李志平

执业理念：民生高于一切，民权大于一切，正义会战胜一切！

工作准则：业精于勤而荒于嬉，行成于思而毁于随！